Thursday, March 7, 2019

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Baca Juga

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

B. RUMUSAN MASALAH

1. Apa pengertian Pajak Bumi dan Bangunan ?

2. Jelaskan pengertian istilah SPOP, NJOP, NJOPTKP, dan SPPT dalam Pajak Bumi dan Bangunan ?

3. Objek dan pengecualiannya Pajak Bumi dan Bangunan ?

4. Subyek dan pengecualiannya Pajak Bumi dan Bangunan ?

5. Apa saja keberatan dan keringanan objek dan subjek Pajak Bumi dan Bangunan ?

6. Kapan tahun, saat, tempat yang menentukan Pajak Bumi dan Bangunan ?

7. Berikan contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan !

C. TUJUAN

1. Dapat mengetahui dan memahami pengertian Pajak Bumi dan Bangunan.

2. Dapat mengetahui dan memahami istilahSPOP, NJOP, NJOPTKP, dan SPPT dalam Pajak Bumi dan Bangunan.

3. Dapat mengetahui dan memahami objek dan pengecualian objek Pajak Bumi dan Bangunan.

4. Dapat mengetahui dan memahami subjek dan pengecualian subjek Pajak Bumi dan Bangunan.

5. Dapat mengetahui dan memahami keberatan dan keringanan objek dan subjek Pajak Bumi dan Bangunan.

6. Dapat mengetahui dan memahami tahun, saat, tempat yang menentukan Pajak Bumi dan Bangunan.

7. Dapat mengetahui dan memahami contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

BAB II

PEMBAHASAN

1. PENGERTIAN PBB

Pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang – Undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung digunakan untuk keperluan negara bagi sebesar – besarnya kemakmuran rakyat.Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa tambak perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia. Bangunan adalah kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha atau tempat yang diusahakan.Jadi, pajak bumi dan bangunan pajak yang dikenakan terhadap objek pajak berupa tanah dan bangunan yang didasarkan pada azas kenikmatan dan manfaat, dan dibayar setiap tahun.

Dasar hukum pengenaan pajak bumi dan bangunan ( PBB ) adalah UU No.12 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994. Namun demikian dalam perkembangannya PBB sektor pedesaan dan perkotaan menjadi pajak daerah yang diatur dalam UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( PDRD ) Pasal 77-84 mulai tahun 2010.

2. ISTILAH – ISTILAH DALAM PBB

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalu perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

2. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)

SPOP adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data objek menurut ketentuan undang-undang pajak bumi dan bangunan.

3. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jendral Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak.

4. Pengertian Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah pengurangan NJKP dalam menghitung PBB.NJOPTKP hanya diberikan satu kali untuk setiap wajib pajak.Apabila wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, NJOPTKP hanya diberikan untuk objek pajak yang nilainya paling besar.

3. OBJEK PBB

Pasal 2 UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa yang menjadi objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah bumi dan/atau bangunan. Hal yang dimaksud dengan bumi dan bangunan adalah sebagaimana disebutkan pada bagian sebelumnya yaitu dalam pengertian.

a. Yang termasuk dalam objek PBB, yaitu :

1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

2. Jalan tol;

3. Kolam renang;

4. Pagar mewah, taman mewah;

5. Tempat olahraga;

6. Galangan kapal/dermaga;

7. Tempat penampungan/kilang minyak, air, dan gas, pipa minyak;

8. Afsilitas lain yang memberikan manfaat.

b. Yang dikecualikan dari objek PBB,yaitu :

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan, antara lain:

a. Di bidang keagamaan, seperti masjid, gereja, wihara, dan lain-lain.

b. Di bidang sosial, seperti panti asuhan;

c. Di bidang kesehatan, seperti rumah sakit dan puskesmas;

d. Di bidang pendidikan, seperti museum, candi;

e. Di bidang kebudayaan nasional, seperti madrasah, pesantren, sekolah;

2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

3. Merupakan hutang lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;

4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konnsultan berdasarkan atas perlakuan timbal balik;

5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Objek Pajak yang digunakan oleh negara untuk menyelenggarakan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan peraturan pemertintah.Objek pajak yang dimaksud dalam hal ini adalah objek pajak yang dimiliki/dikuasai/digunakan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dalam menyelenggarakan pemerintah. PBB adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendatan daerah yang antara lain digunakan untuk penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemerintahan Pusat dan Pemerintahan Daerah. Oleh sebab itu, wajar jika Pemerintah Pusat juga ikut membiayai penyediaan fasilitas tersebut melaluipembayaran PBB.Mengenai bumi dan/atau bangunan milik perorangan dan/atau badan yang digunakan oleh negara, kewajiban perpajakannya tergantung pada perjanjian yang diadakan.

4. SUBJEK PBB

Subjek pajak PBB adalah yang menjadi subjek/ WP PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan, antara lain : pemilik, penghuni, pengontrak, penggarap, pemakai dan penyewa.

Beberapa ketentuan khusus mengenai siapa yang menjadi subjek pajak diatur sebagai berikut:

1. Jika suatu subjek pajak meemanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau bangunan milik orang lain buakn karena sasuatu hak berdasarkan undang-undang atau bukan karena perjanjian, objek pajak yang memanfaatkan/menggunakan bumi dan/atau bangunan ditetapkan sebagai wajib pajak.

2. Suatu subjek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilanm, maka orang atau badan yang memanfaatkan/menggunakan objek pajak tersbeut ditetapkan sebagai Wajib Pajak.

3. Subjek pajak yang dalam waktu lama berada di luar wilayah letak objek pajak, sedangkan untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan, maka orang atau badan yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai wajib pajak.

a. Subjek pajak dalam negeri, yaitu :

1. Orang pribadi yang ebrtempat tinggal di Indonesia,

2. Orang pribadi yang berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan;

3. Orang pribadi yang dalam sutau tahun pajak berada di Indonesia dan mempunyai niat untuk bertempat tinggal di Indonnesia;

4. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak;

5. Badan yang didirikann atau bertempat kedudukandi Indonesia.

b. Subjek pajak luar negeri, yaitu :

1. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;

2. Orang pribadi yang berada di indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan;

3. Orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia;

4. Badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia, yang menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.

5. TAHUN, SAAT, DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PBB TERUTANG

a. Tahun pajak adalah jangka satu tahun takwim, yaitu dari 1 januari sampai dengan 31 Desember.

b. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari.

Contoh :

1. Wajib pajak A pada tanggal 1 Januari 2006 mempunyai objek pajak berupa tanah dan bangunan dengan NJOP sebesar Rp. 100.000.000. pada tanggal 10 Maret 2006 bangunan senilai Rp. 30.000.000 terbakar, maka PBB yang terutang tetap berdasarkan keadaan pbjek pajak pada tanggal 1 Januari 2006, yaitu keadaan sebelum bangunan tersebut tebakar ( dengan NJOP Rp. 100.000.000.

2. Wajib pajak B pada tanggal 1 Jnuari 2006 mempunyai Objek Pajak berupa tanah tanpa bangunan di atasnya, NJOP tanah sebesar Rp. 150.000.000. pada tanggal 10 Agustus 2006 dilakukan pendataan. Ternyata di atas tanah tersebut telah berdiri sebuah bangunan senilai Rp. 50.000.000 maka PBB yang terutang untuk tahun 2006 tetap dikenakan berdasarkan keadaan tanggal 1 Januari 2006 ( dengan NJOP sebesar Rp. 150.000.000 ), sedangkan bangunan mulai teutang pada tahun 2007 berikutnya.

6. PERMOHONAN KEBERATAN DAN KERINGANAN ATAS PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

A.            Keberatan PBB
Ø Alasan Pengajuan Keberatan :
1.      Dalam hal Wajib Pajak (WP) merasa SPPT/SKP tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya, mengenai : luas Objek Pajak bumi dan/atau bangunan; dan/atau nilai jual objek pajak bumi dan/atau bangunan tidak sebagaimana mestinya.

2.      Perbedaan penafsiran Undang-undang antara WP dan Pegawai Pajak.

Ø Persyaratan Pengajuan Keberatan :
Untuk dapat dipertimbangkan sebagai permohonan keberatan, pengajuan keberatan harus memenuhi syarat formal sebagai berikut :

1.      Keberatan diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT/SKP oleh WP.

2.      Dalam hal keadaan terpaksa (force majeur) WP harus dapat memberikan dan membuktikan alasan bahwa jangka waktu tersebut tidak dapat dipenuhi.

3.      Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia;

4.      Diajukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama yang menerbitkan SPPT/SKP;

5.      Dalam hal dikuasakan kepada pihak lain harus melampirkan surat kuasa;

6.      Diajukan masing-masing dalam satu Surat Keberatan kecuali yang diajukan secara kolektif melalui Lurah/Kepala Desa setempat untuk setiap SPPT/SKP per tahun pajak;

7.      Mengemukakan alasan yang jelas dan mencantumkan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan menurut perhitungan WP.

Pengajuan Keberatan Tidak Menunda Kewajiban Membayar Pajak dan Pelaksanaan Penagihan Pajak,meskipun WP mengajukan keberatan, kewajiban pembayaran pajak tetap harus dilaksanakan dan penagihan tetap berjalan sebagaimana ketentuan yang berlaku.

Ø Keputusan Keberatan, apabila :

Keputusan keberatan atas SPPT/SKP berupa:

a.       Menolak, apabila permohonan keberatan WP memenuhi persyaratan formal atau formal dan material, dan setelah dilakukan pemeriksaan ditemukan bahwa alasan yang diajukan oleh wajib pajak tidak tepat atau tidak benar.

b.      Menerima seluruhnya atau sebagian, apabila alasan WP sesuai dengan data/keterangan yang diperoleh dari hasil pemeriksaan dan diterima seluruhnya berdasarkan perhitungan WP, atau atas perintah Undang-undang. menerima sebagian, apabila sebagian alasan WP sesuai dengan data/keterangan yang diperoleh dari hasil pemeriksaan.

c.       Tidak dapat diterima, apabila permohonan keberatan WP tidak memenuhi persyaratan jangka waktu 3 (tiga) bulan sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nmor KEP-59/PJ.6/2000.

d.      Menambah besarnya jumlah pajak yang terutang, apabila berdasarkan hasil pemeriksaan diperoleh perhitungan yang menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.

Ø Keberatan dapat diajukan atas :

Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB)

Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan (SKPKBT)

Surat Ketetapan Pajak Lebih Bayar (SKPLB)

Surat Ketetapan Pajak Nihil (SKPN) atau

Pemotongan atau pemungutan pajak oleh pihak ketiga berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.

1.      Bagi Wajib Pajak Orang Pribadi

a.      Surat permohonan mencantumkan nama, tanggal, bulan dan tahun serta ditandatangani oleh Wajib Pajak;

b.      Fotocopi kartu identitas Wajib Pajak;

c.       Fotocopi pembayaran PBB -P2 selama 5 (lima ) tahun terakhir;

d.      Fotocopi sertifikat/status tanah;

e.      Fotocopi Kartu Keluarga untuk waris;

f.        Apabila permohonan dikuasakan harus disertai dengan surat kuasa bermeterai cukup yang ditandatangani oleh pemberi kuasa dan penerima kuasa; dan/atau

g.      Dalam hal waris, permohonan bermeterai cukup ditandatangani oleh salah seorang dari ahli waris yang ditunjuk oleh para ahli waris dan diketahui oelh pejabat, sekurang-kurangnya Lurah.

2.      Bagi Wajib Pajak Badan

a.      Surat permohonana dibuat diatas kop surat badan, diberi tanggal, bulan dan tahun, serta ditandatangani oleh pengurus atau direksi dan diberi stempel badan; dan/atau

b.      Fotocopi identitas pengurus atau direksi atau yang dikuasakan;

c.       Fotocopi sertifikat/status tanah;

d.      Forocopi Akta Pendirian/Perubahan; dan

e.      Apabila permohonan dikuasakan, kuasanya adalah seorang atau badan yang diberi kuasa oleh pengurus atau direksi dengan surat kuasa bermeterai cukup.

Ø Jangka Waktu Penyelesaian :
a.       Paling lama 12 (duabelas) bulan sejak tanggal diterima surat permohonan

b.      Apabila lewat dari 12 (duabelas) bulan tidak ada keputusan , maka keberatan yang diajukan dianggap diterima.

Ø Alamat Permohonan Keberatan:
a.       UPPD dimana SPPT PBB tersebut diterbitkan.

b. UPPD/Suku Dinas Pelayanan Pajak dimana SKPD tersebut diterbitkan.

B. Keringanan PBB

Ø Tata Cara Permohonan Pengurangan PBB

1. Yang dapat diajukan Permohonan Pengurangan PBB :

Kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan/atau karena sebab tertentu lainnya, antara lain:

a. Objek Pajak yang wajib pajaknya orang pribadi veteran pejuang kemerdekaan, veteran pembela kemerdekaan, penerima tanda jasa bintang gerilya, atau janda/dudanya;

b. Objek pajak yang wajib pajaknya orang pribadi mantan Presiden dan Wakil Presiden dan mantan Gubernur dan Wakil Gubernur atau janda/dudanya;

c. Objek pajak yang wajib pajaknya orang pribadi yang penghasilannya semata-mata dari pensiunan sehingga kewajiban PBB-P2 sulit dipenuhi;

d. Objek pajak yang wajib pajaknya orang pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga kewajiban PBB-P2 sulit dipenuhi; atau

e. Objek pajak yang wajib pajaknya orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang NJOP per meter perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan.

f. Wajib Pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas pada tahun pajak sebelumnya sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin.

Kondisi objek pajak terkena bencana alam antara lain gempa bumi, tsunami, gunung meletus, banjir, kekeringan, angin topan dan/atau tanah longsor.

Kondisi objek pajak yang terkena sebab lain yang luar biasa meliputi kebakaran, wabah penyakit tanaman dan/atau wabah hama tanaman.

2. Syarat Pengajuan Permohonan Keringanan :

a. Syarat Umum:

1. 1 (satu) permohonan untuk 1 (satu) SPPT atau SKPD PBB-P2

2. Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mencantumkan besarnya persentase pengurangan yang dimohonkan dengan disertai alasan yang jelas;

3. Diajukan kepada Kepala UPPD dimana SPPT atau SKPD PBB-P2 diterbitkan;

4. Fotocopi SPPT atau SKP PBB-P2 yang dimohonkan pengurangan;

5. Ditandatangani oleh Wajib Pajak, dalam hal surat permohonan ditandatangani oleh bukan wajib pajak maka:

Ø Surat permohonan harus dilampirkan dengan surat kuasa khusus untuk wajib pajak badan dan wajib pajak orang pribadi dengan PBB-P2 terutang diatas Rp 5.000.000,- (lima Juta rupiah).

Ø Surat permohonan harus dilampirkan dengan surat kuasa (biasa), untuk wajib pajak orang pribadi dengan PBB –P2 yang terutang sampai dengan Rp 5.000.000,- (lima juta rupiah).

6. Diajukan dalam jangka waktu:

a. 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal diterimanya SPPT;

b. 1 (satu) bulan terhitung sejak tanggal diterimanya SKPD PBB-P2

c. 1 (satu) bulan terhitung sejak tanggal diterimanya Surat Keputusan Keberatan PBB-P2;

d. 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal terjadinya bencana alam;atau

e. 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal terjadinya sebab lain yang luar biasa, kecuali apabila wajib pajak dapat menunjukkan bahwa dalam jangka waktu tersebut tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.

7. Tidak memiliki tunggakan PBB-P2 tahun pajak sebelumnya atas objek pajak yang dimohonkan pengurangan, kecuali dalam hal objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa ; atau

8. Atas SPPT atau SKPD PBB-P2 yang dimohonkan pengurangan tidak diajukan keberatan, atau dalam hal diajukan keberatan telah diterbitkan Surat Keputusan Keberatan dan atas Surat Keputusan Keberatan dimaksud tidak diajukan banding.

b. Syarat Khusus:

1. Bagi Wajib Pajak veteran pejuang kemerdekaan, veteran pembela kemerdekaan, penerima tanda jasa bintang gerilya atau janda/dudanya, mantan Presiden dan Wakil Presiden dan mantan Gubernur dan Wakil Gubernur atau janda/dudanya:

a. Fotocopi KTP;

b. Fotocopi kartu tanda anggota veteran;

c. Fotocopi surat keputusan tentang pengakuan, pengesahan dan penganugerahan gelar kehormatan dari pejabat yang berwenang;

d. Fotocopi surat keputusan pengangkatan atau pemberhentian sebagai Presiden dan Wakil Presiden, Gubernur dan Wakil Gubernur;

e. Fotocopi surat keterangan kematian; dan

f. Fotocopi bukti pelunasan PBB-P2 tahun sebelumnya

2. Bagi Wajib pajak orang pribadi yang penghasilannya semata-mata dari pensiun sehingga kewajiban PBB-P2 sulit dipenuhi:

a. Fotocopi KTP;

b. Fotocopi Kartu Keluarga;

c. Fotocopi surat keputusan pensiun;

d. Fotocopi slip pensiun atau dokumen sejenis lainnya;

e. Fotocopi rekening tagihan listrik, air dan/atau telepon; dan

f. Fotocopi bukti pelunasan PBB P2 tahun pajak sebelumnya.

3. Bagi Wajib Pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga kewajiban PBB-P2 sulit dipenuhi:

a. Fotocopi KTP;

b. Fotocopi Kartu Keluarga;

c. Surat pernyataan dari wajib pajak yang menyatakan bahwa penghasilan wajib pajak rendah dari tempat bekerja, apabila wajib pajak tidak berpenghasilan dilengkapi dengan surat keterangan RT/RW dan diketahui Lurah setempat; dan

d. Fotocopi bukti pelunasan PBB-P2 tahun sebelumnya.

4. Bagi Wajib Pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang NJOP per meter perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan:

a. Fotocopi KTP;

b. Fotocopi Kartu Keluarga;

c. Surat pernyataan dari wajib pajak yang menyatakan bahwa penghasilan wajib pajak rendah dari tempat bekerja;

d. Fotocopi SPPT tahun sebelumnya;

e. Fotocopi bukti pelunasan PBB-P2 tahun pajak sebelumnya;

f. Fotocopi rekening tagihan listrik, air dan/atau telepon,;dan

g. Surat keterangan dari lurah yang menerangkan adanya pembangunan fisik oleh Pemerintah Pusat/Daerah atau pembangunan komersial yang berdampak pada perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan.

5. Bagi Wajib Pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas pada tahun pajak sebelumnya sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin:

a. Fotocopi KTP pengurus;

b. Fotocopi putusan pailit;

c. Fotocopi laporan keuangan minimal 3 (tiga) tahun terakhir;

d. Fotocopi SPT PPH tahun pajak sebelumnya;

e. Fotocopi SPPT tahun sebelumnya;dan

f. Fotocopi bukti pelunasan PBB-P2 tahun sebelumnya

6. Bagi Wajib Pajak perorangan atau badan yang terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa:

a. Fotocopi KTP;

b. Surat pernyataan dari Lurah setempat atau instansi terkait seperti Dinas Kebakaran, Dinas Kesehatan, Dinas Perkebunan dan Pertanian yang menyatakan objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa;

c. Surat pernyataan dari wajib pajak yang menyatakan wajib pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa;

d. Fotocopi SPT tahunan PPh PPh Badan tahun pajak sebelumnya;

e. Fotocopi bukti pelunasan PBB –P2 tahun sebelumnya.

7. CONTOH PERHITUNGAN PBB

1. WP Handoko di desa Lojajar, Sleman mempunyai objek pajak berupa bumi ( tanah ) dengan NJOP sebesar Rp. 6.000.000. NJOPTKP untuk Kabupaten Sleman adalah Rp. 8.000.000. Karena NJOP Handoko dibawah NJOPTKP maka bumi ( tanah ) tersebut tidak dikenakan PBB.

2. Wajib Pajak Hakim mempunyai objek Pajak berupa bumi dan bangunan di desa Beku dan desa Makmur dengan nilai sebagai berikut :

Desa Beku :

NJOP Bumi Rp. 12.000.000,-

NJOP Bangunan Rp. 8.000.000,-

Desa Makmur :

NJOP Bumi Rp. 7.000.000,-

NJOP Bangunan Rp. 10.000.000,-

Dengan data di atas, maka NJOP untuk perhitungan PBB nya sebagai berikut :

Langkah pertama adalah mencari NJOP dari dua desa tersebut yang mempunyai nilai paling besar, yaitu Desa A. Maka NJOP untuk perhitungan PBB adalah :

NJOP Bumi Rp. 12.000.000,-

NJOP Bangunan Rp. 8.000.000,-

NJOP Sebagai dasar pengenaan PBB Rp. 20.000.000,-

NJOPTKP Rp. 8.000.000,-

NJOP untuk perhitungan PBB Rp. 12.000.000,-

Kemudian untuk desa B :

NJOP untuk perhitungan PBB adalah :

NJOP Bumi Rp. 7.000.000,-

NJOP Bangunan Rp. 10.000.000,-

NJOP Sebagai dasar pengenaan PBB Rp. 17.000.000,-

NJOPTKP 0.-

NJOP untuk perhitungan PBB Rp. 17.000.000,-

1. Sebuah rumah dengan bangunan 100 m2berdiri di atas lahan 200 m2. Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

Harga tanah : 200 m2 x Rp. 700.000 = Rp 140.000.000
Harga Bangunan: 100 m2 x Rp600.000 = Rp 60.000.000

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 200.000.000

NJOP Tidak Kena Pajak                                                              =   Rp. 12.000.000
NJOP untuk penghitungan PBB                                                  =   Rp. 188.000.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000                =   Rp. 37.600.000

Pajak Bumi dan Bangunan yg terutang :0,5% x Rp37.600.000 =   Rp. 188.000
Faktor Pengurangan / Stimulus                                                    =   Rp. 15.000.000
                                                                                                      ——————   –
PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                                    =   Rp. 173.000.000

2. Misalkan Pak Ahmad punya aset di daerah Semarang sebagai berikut :
Luas Tanah 500 M2 (NJOP Rp 1.000.000)
Luas Rumah 600 M2 (Rumah tingkat 3, per lantai luasnya 200 M2, NJOP Rp 2.500.000)
Pagar Rumah 50 M2 (NJOP Rp 5.000.000)
Kolam Renang 100 M2 (NJOP Rp 4.000.000)
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan melalui Peraturan Daerah Kota semarang sebesar 0,25% dan NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 20.000.000. Berapakah Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Ahmad?

JAWAB :

Perhitungan NJOP
a. Tanah => 500 x Rp 1.000.000                                            = Rp   500.000.000
b. Rumah => 600 x Rp 2.500.000                                          = Rp.1.500.000.000
c. Pagar => 50 x Rp 1.000.000                                               = Rp.   250.000.000
d. Kolam => 100 x Rp 4.000.000                                           = Rp.   400.000.000
Total NJOP                                           =Rp.2.650.000.000

Perhitungan NJKP
NJKP = NJOP - NJOPTKP
= Rp 2.650.000.000 - Rp 20.000.000
= Rp 2.630.000.000

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan
PBB Terutang = Tarif x NJKP
= 0,25% x Rp 2.630.000.000
= Rp 6.575.000

Jadi, Untuk aset senilai Rp 2.650.000.000, Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Ahmad sebesar Rp 6.575.000,-

3. Tuan Ponco seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah pada tahun 2007, objek pertama terletak di desa Wlingi, Blitar dan Objek kedua terletak di desa Bendo, Blitar. Diketahui bahwa untuk objek pertama NJOP Bumi sebesar Rp. 8.000.000,- dam NJOP Bangunan sebesar Rp. 7.500.000,-. Untuk Objek yang kedua diketahui NJOP bumi sebesar Rp. 9.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 6.000.000,-Hitung PBB terhutang tahun 2007 Tuan Ponco atas kedua objek tersebut !

Jawab :

PBB Terhutang = Tarif (0,5%) x NJKP

NJKP = NJOP – NJOPTKP, Dimana NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP Di desa Wlingi

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-

Total Rp. 15.500.000,-

Merupakan NJOP terbesar

NJOP di desa Bendo

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-

Total Rp. 15.000.000,-

Desa Wlingi :

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.500.000,- (NJOP Terbesar)

NJOPTK Rp. 12.000.000 –

NJOP utk

Perhitungan PBB Rp. 3.500.000,-

Desa Bendo :

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.000.000,-

NJOPTK Rp. 0,- (-)

NJOP utk

Perhitungan PBB Rp. 15.000.000,-

PBB Terhutang = Tarif x NJKP

= 0,5% x 20% x Rp. 18.500.000,-

= Rp. 18.500

DAFTAR PUSTAKA

http://www.pajak.go.id/content/seri-pbb-keberatan-atas-pengenaan-pajak-bumi-dan-bangunan

http://www.diniminalis.com/pengurangan-pajak-bumi-dan-bangunan/

Judisseno, Rimsky K. 2002.“Pajak dan Strategi Bisnis”. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.

Mardiasmo. 1996.“Perpajakan”. Yogyakarta: Andi Offset.

Resmi, Siti. 2008. “Perpajakan: Teori dan Kasus” Jakarta: Salemba Empat.

Sumber : Anggraini Sinta P.
Editor : Admin Coretan Mahasiswa

RISIKO DAN TINGKAT PENGEMBALIAN

Baca Juga

DEFINISI RISIKO

Risiko didefinisikan dalam kamus webster sebagai suatu halangan, eksposur terhadap kerugian atau kecelakaan. Jadi, risiko diartikan sebagai peluang akan terjadinya suatu peristiwa yang tidak diinginkan.

Contoh : jika anda melakukan olahraga terjun payung, anda sedang mempertaruhkan nyawa anda. Terjun payung adalah suatu olahraga yang beresiko, jika anda menempatkan taruhan pada perlombaan pacuan kuda maka anda mempertaruhkan uang anda.

Risiko suatu aktiva dapat dianalisis dalam 2 cara :

1. Dengan basis berdiri sendiri , dimana aktiva tersebut dipertimbangkan dalam suatu keadaan terisolasi.

2. Dengan basis portofolio, dimana aktiva dimiliki sebagai salah satu dari sejumlah aktiva lain didalam suatu fortofolio.

1. RISIKO BERDIRI SENDIRI

Risiko beridir sendiri (stand alone risk) suatu aktiva merupakan risiko yang akan dihadapi seorang investor jika ia hanya memiliki satu aktiva itu saja. Sudah pasti sebagian besar aset akan dimiliki dalam bentuk portofolio, tetapi kita perlu memahami risiko berdiri sendiri agar dapat memahami risiko dalam konteks portofolio. Untuk mengistrasikan risiko berdiri sendiri, kita asumsikan seorang investor membeli surat utang negara jangka pendek senilai $100.000 dengan perkiraan pengembalian sebesar 5%. Dalam hal ini, tingkat pengembalian investasi yaitu 5% dapat diestimasikan dengan cukup akurat dan investasi tersebut pada dasarnya dapat didefinisikan sebagai investasi bebas risiko. Investor yang sama juga dapat menginvestasikan uang $100.000 tersebut pada saham perusahaan yang baru didirikan untuk melihat apakah terdapat minyak bumi disamudra atlantik bagian tengah. Pengembalian atas saham tersebut akan jauh lebih sulit diramalkan. Dalam sekenario terburuk perushaan tersebut dapat bangkrut dan investor kehilangan se;uruh uangnya dalam hal ini pengembaliannya berati 100%. Sekenario terbaiknya, perusahaan akan menemukan cadangan minyak bumi dalam jumlah besar dan investor akan menerima pengembalian positif dalam jumlah yang sangat besar. Ketika mengevaluasi investasi ini, investor mungkin menganalisis situasi dan mengambil kesimpulan bahwa tingkat pengembalian yang diharapkan secara statistik adalah 20%.

A. DISTRIBUSI PROBABILITAS

Probabilitas suatu peristiwa didefinisikan sebagai peluang terjadinya suatu peristiwa. Misalkan seorang peramal cuaca mungkin menyatakan, ada peluang 40% terjadi hujan hari ini dan 60% tidak akan terjadi hujan. Jika seluruh peristiwa atau hasil yang mungkin akan terjadi disusun daftarnya dan kemudian jika diberikan probabilitas untuk setiap peristiwa, daftar tersebut akan disebut sebagai distribusi probabilitas (probability distribution). Probabilitas juga dapat diberikan untuk kemungkinan hasil (dalam hal ini pengembalian) yang kemungkinan terjadi dari suatu investasi. Jika anda membeli sebuah obligasi, anda akan berharap menerima bunga dari obligasi ditambah pengembalian atas investasi awal anda dan pembayaran – pembayaran tersebut akan memberikan tingkat pengembalian dari investasi anda. Semakin tinggi probabilitas terjadi gagal bayar, maka semakin beresiko obligasi tersebut dan semakin tinggi risiko, maka semakin tinggi pula tingkat pengembaliannya. Jika anda berinvestasi dalam saham dan bukannya membeli sebuah obligasi, anda kembali akan berharap mendapatkan pengembalian atas uang anda.

B. TINGKAT PENGEMBALIAN YANG DIHARAPKAN

Pengembalian yang diharapkan adalah nilai rata – rata dari distribusi probabilitas pengembalian. semakin besar probabilitas pengembalian, semakin besar risiko yang berdiri sendiri (stand-alone). Tingkat pengembalian yang diharapkan atas saham umumnya sama dengan pengambilan yang diperlukan namun, sesuatu dapat terjadi yang menyebabkan tingkat pengembalian yang diperlukan berubah. Tingkat pengembalian dapet dihitung dengan menggunakan beberapa rumus yaitu :

Perhitungan Expected Return pada sekuritas

Untuk menghirung return yang diharapkan dari suatu sekuritas yang harus dipahami oleh seorang investor adalah dengan mamahami probabilitas dari kejadian yang akan terjadi.

Rumusnya :

Dimana :

E(R) = Expected return atau return yang diharapkan dari suatu sekuitas

R_i = Return ke-i yang mungkin terjadi

Pri = Probabilitas kejadian return ke-i

n = Banyaknya return yang mungkin terjadi

Perhitungan Expected Return pada portofolio dapat menggunakan rumus :

Text Box: E (RP) = XA.E (RA) + XB.E (RB)

Dimana :

E (R_P)              = Expevted return portofolio
E (R_A)              = Expetced Return Saham A
E(R_B)               = Expetced Return Saham B
X_A                   = Uang yang diinvestasikan pada saham A
X_B                   = Uan diinvestasikan pada saham B

Perhitungan Expected Return dari saham rumus :

Dimana :

r           = Keuntungan yang
D1       = Dividen tahub 1
PO       = Harga beli
P1        = Harga jual

2. RISIKO DALAM KONTEKS PORTOFOLIO

Seperti yang akan kita lihat, sebuah aktiva yang dimiliki sebagai bagian dari suatu portofolio kurang berisiko jika dibandingkan dengan aktiva yang sama yang dimiliki secara terpisah. Karenanya sebagia besar aktiva keuangan dimiliki sebagai bagian dari portofolio. Bank, Dana pensiun, Perusahaan asuransi, reksadana, dan institusikeuangan lainnya diharuskan oleh hukum untuk memiliki portofolio yang terdiversifikasi. Bahkan investor – investor individual paling tidak yang lepemilikan atas sekuritasnya menjadi bagian yang signifikan dari selurus kekayaan mereka umumnya memiliki portofolio, bukan saham dari satu perusahaan saja. Dalam kondisi seperti ini dari sudut pandang investor adanya fakta bahwa suatu saham tertentu akan naik atau turun bukanlah hal yang sangat penting, yang penting adahal tingkat pengembalian dariportofolionya dan risiko portofolio tersebut. Logikanya risiko dan tingkat pengembalian dari masing – masing sekuritas harus dianalisis dari segi bahgaimana sekuritas tersebut mempengaruhi risiko dan tingkat pengembalian portofolio dimana sekuritas dimiliki.

RISIKO PORTOFOLIO

Risiko Portofolio adalah varian return sekurutas – sekuritas yang membentuk portofolio tersebut. Salah satu pengukur risiko adalah deviasi standar (standard deviation) atau varian (variance) yang merupakan kuadrat dari deviasi standar. Meskipun tingkat pengembalian portofolio yang diharapkan hanyalah rata – rata tertimbang dari tingkat pengembalian yang diharapkan atas setiap asetdidalam portofolio, tingkat risiko portofolio s_p, bukanlah merupakanrata – rata tertimbang dari standar deviasi setiap aset. Risiko fortofolio umumnya lebih kecil dari rata – rata s aset. Apa yang akan terjadi jika kita memasukkan lebih dari dua saham dalam portofolip. aturannya, risiko portofolio akan turun seiring dengan meningkatnya jumla saham dalam portofolio. Jika kita menambahkan cukup saham yang memiliki kolerasi parsial, dapatkah kita menghilangkan risiko sepenuhnya? Secara umum jawabannya adalah tidak tetapi ada dua hal yang patut untuk dicatat yaitu :

1) Sampai sejauh apa penambahan saham ke suatu portofolio akan mengurangi risiko portofolio tersebut bergantung pada tingkat korelasi diantara saham semakin kecil koofisien korelasi, maka semakin kecil risiko dalam suatu portofolio besar. Jika kita dapat menemukan sekumpulan saham yang korelasinya nol atau negatif maka seluruh risiko dapat dihilangkan. Alan tetapi didunia nyata korelasi yang ada diantara setiap saham umumnya positif tetapi lebih kecil dari +1. Jadi hanya sebagian dan bukan seluruh risiko yang dapat dihilangkan.

2) Beberapa saham secara individual lebih berisiko dibandingkan saham – saham lainnya sehingga beberapa saham akan lebih membantu dibandingkan saham lain dalam hal penurunan risiko portofolio.

Risiko yang Dapat Didiversifikasikan versus Risiko Pasar

Menemukan saham – saham yang tingkat pengembaliannya saling berkolerasi secara negatif adalah suatu hal yang sulit jika tidak bisa disebut mustahil. Kebanyakan saham cenderung menunjukkan hasil yang baik ketika perekonomian nasional menguat dan hasil yang buruk ketika perekonomian melemah. Jadi bahkan portofolio yang sangat besar sekalipun akhirnya kan memiliki risiko yang substansial tetapi tentunya risiko tersebut tidak sebesar jika seluruh uang diinvestasikan dalam satu saham saja. Sebuah portofolio yang memiliki seluruh saham, yang disebut sebagai portofolio pasar (market portofolio). Jadi hampir setengah dari tingkat risiko inheren dalam rata-rata saham industrial akan dapat dihilangkan jika saham tersebut dimiliki dalam sebuah portofolio yang terdiversifikasi dengan baik, yang artinya portofolio tersebut terdiri atas 40 atau lebih saham.

Namun beberapa risiko akan tetap selalu ada, sehingga hal yang bisa dibilang mustahil jika kita ingin mendiversifikasikan sepenuhnya pengaruh – pengaruh dari pergerakan bursa saham secara luas yang mempengaruhi hampir seluruh saham. Bagian dari risiko saham yang dapat dihilangkan disebut risiko yang dapat didiversifikasikan, sedangkan bagian yang tidak dapat dihilangkan disebut risiko pasar. Risiko yang dapat di diversifikasikan disebabkan oleh peristiwa – peristiwa acak seperti tuntutan hukum, pemogokan, program pemasaran yang berhasil dan gagal, memenangkan atau kalah dalam kontrak besar, dan peristiwa – peristiwa lain yang khusus bagi suatu perusahaan tertentu. Karena bersifat acak pengaruh berbagai peristiwa ini pada suatu portofolio dapat dihilangkan dengan melakukan diversifikasi peristiwa merugikan yang terjadi pada satu perusahaan akan dihilangkan oleh peristiwa menguntungkan diperusahaan yang lain.

Risiko Pasar, dilain pihak tumbuh dari faktor – faktor yang secara sistematis akan mempengaruhi sebagian besar perusahaan, perang, inflasi, resesi dan tingkat suku bunga yang tinggi karena kebanyakan saham akan dipengaruhi secara negatif oleh faktor – faktor ini, risiko pasar tidak dapat dihilangkan dengan diversifikasi.

KONSEP BETA

Kecenderungan saham bergerak naik dan turun mengikuti pasar, akan tercermin dalam koefisien betanya (beta coefficient). Beta adalah elemen kunci dari CAPM. Sebuah saham dengan risiko rata – ratadinyatakan sebagai saham yang cenderung bergerak naik dan turun sesuai dengan pasar umum yang diukur dengan suatu indeks tertentu. Analisis mengenai risiko diatas adalah bagian dari model penetapan aktiva modal (CAPM) dan kita dapat merangkum pembahasan yang telah kita lakukan sampai saat ini :

1) Risiko sebuah saham terdiri atas 2 unsur, risiko pasar dan risiko yang dapat didiversifikasikan

2) Risiko yang dapat didiversifikasikan dapat dihilangkan melalui diversifikasi dan kebanyak investor memang melakukan diversifikasi baik itu dengan memiliki fortofolio yang besar atau dengan membeli saham dalam bentuk reksadana. Risiko pasar adalah satu – satunya risiko yang relevan bagi seorang investor yang rasional dan terdiversifikasi karena investor seperti itu akan menghilangkan risiko yang dapat didiversifikasikan-nya

3) Para investor harus mendapatkan konpensasi untuk menanggung risiko. Semakin besar tingkat risiko sebuah saham maka akan semakin tinggi pula tinggkat pengembalian yang diminta. Akan tetapi konpensasi hanya dibutuhkan untuk risiko yang tidak dapat dihilangkan melalui diversifikasi. Jika terdapat premi risiko pada saham yang diakibatkan oleh risiko yang dapat didiversifikasi, para investor yang terdiversifikasi dengan baik akan mulai membeli sekuritas – sekuritas tersebut (yang tidak akan terlalu berisiko bagi investor seperti itu) sehingga akan mengangkat harga penawarannya dan expetasi tingkat pengembalian akhir (equilibrium) saham hanya akan tinggal mencerminkan risiko yang tidak dapat didiversifikasikan.

3. HUBUNGAN ANTARA RISIKO DAN TINGKAT PENGEMBALIAN

Dari bagian sebelumnya, kita telah melihat bahwa menurut teori CAPM beta adalah ukuran yang tepat dari risiko relevan sebuah saham. Kini kita harus melihat hubungan antara risiko dan tingkat pengembalian untuk suatu tingkat risiko tertentu yang diukur oleh beta. Di dalam pasar uang dimana saham dan obligasi dijual para pemakai uang seperti perusahaan yang melakukan investasi harus bersaing satu sama lain untuk mencari modal. Untuk melakukan pembiayaan atas proyek yang akan bermanfaa bagi pemegang saham perusahaan, perusahaan haus menawarkan kepada investor, tingkat pengembalian yang mampu bersaing dengan alternatif investasi yang tersedia bagi investor tersebut. Tingkat pengembalian dari alternatif investasi terbaik berikutnya ini dikenal sebagai biaya kesempatan dana (opportunity cost of fund).

Dalam menjalankan sebuah bisnis oerusahaan kecil lebih berisiko dalam tingkat pengembalian dari pada perusahaan besar. Mengapa? Karena pengalaman bisnis perusahaan kecil mengandung risiko operasi yang lebih besar, mereka lebih sensitif terhadap kecenderungan bisnis yang menurun dan beberapa beroperasi dalam pasar yang kecil yang dengan cepat muncul dan kemudian dengan cepat lenyap. Selain itu perusahaan kecil mengandalkan pembiayaan melalui utang dibandingkan perusahaan yang besar. Perbedaab ini menciptakan variabilitas yang lebi pada jumlah laba dan arus kas yang diartikan sebagai risiko yang lebih besar.

KESIMPULAN

Risiko dan tingkat pengembalian keuangan mempunyai hubungan yang positif, semakin besar risiko yang ditanggung maka semakin besar pengembalian yang harus dikompensasikan. Sebaliknya semakin kecil return yang diharapkan maka semakin kecil risiko yang ditanggung.

DAFTAR PUSTAKA

Yulianto, akbar ali (Penterjemah).2009.Fundamental of financial manajemen.Edisi 10.Jakarta: PT Salemba Empat

https://rumahtugasekonomi.wprdpres.com/2009/11/04/resiko-dan-tingkat-pengembalian-manajemen-keuangan-/

Yulianto, akbar ali (Penterjemah).2014.Dasar – dasar manajemen keuangan.Edisi 10.Jakarta: PT Salemba Empat

http://ahdasaifulaziz.blogspot.co.id/2012/09/risk-and-return.html?m=1

Thursday, March 7, 2019

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Baca Juga

Ø Tata Cara Permohonan Pengurangan PBB

RISIKO DAN TINGKAT PENGEMBALIAN

Baca Juga

PAJAK, BUMI DAN BANGUNAN